Lo que la crisis hipotecaria del Partido Laborista significa para el precio de su vivienda: los expertos revelan el riesgo de una nueva política crediticia "peligrosa"

Rachel Reeves está dejando de lado las normas puestas en marcha para proteger a los propietarios de viviendas tras la crisis financiera, en una medida que, según advierten los expertos, podría sembrar las semillas de una futura catástrofe.

La medida del Ministro de Hacienda está diseñada para ayudar a los compradores primerizos a acceder al mercado inmobiliario y a las familias a aumentar el tamaño de sus viviendas.

Pero están creciendo los temores de que esto podría hacer que comprar una casa sea aún más difícil de costear al aumentar los precios de las viviendas y alentar a los prestatarios a extenderse demasiado en un momento en que los presupuestos están ajustados y las ejecuciones hipotecarias están aumentando.

Según los nuevos planes revelados ayer, Reeves, junto con el Banco de Inglaterra y los organismos de control financiero, allanó el camino para que más propietarios de viviendas puedan pedir prestado seis veces sus ingresos, en lugar de las cuatro veces y media habituales.

Una pareja con un salario promedio podrá pedir prestado 112.290 libras más de lo que puede actualmente. Esta reestructuración se produce tras una medida respaldada por el gobierno para aumentar las hipotecas con un 5% de depósito y la flexibilización de las pruebas de estrés hipotecario por parte de los bancos. Además, cada vez más entidades crediticias están introduciendo medidas que permiten a familiares o amigos colaborar.

«No estamos haciendo que las viviendas sean más asequibles, solo estamos haciendo que la deuda sea más accesible», advirtió Ravesh Patel, de la agencia hipotecaria Reside Mortgages. «Es un camino peligroso, sobre todo cuando los tipos de interés siguen altos».

Un préstamo más grande aumentará los pagos hipotecarios mensuales y esto podría llevar a que más personas tengan dificultades para pagar sus hipotecas y, en última instancia, a un aumento en el número de viviendas embargadas por los bancos y las sociedades de construcción.

Las últimas cifras oficiales muestran que las reclamaciones por ejecución hipotecaria aumentaron un 31 por ciento interanual en los primeros tres meses del año, incluso antes de la última flexibilización de las normas.

Mientras tanto, los atrasos hipotecarios crecieron un 8,4 por ciento en los últimos tres meses de 2024 en comparación con el mismo período de 2023, para alcanzar los 22.100 millones de libras esterlinas.

Las restricciones crediticias que ahora se están desmantelando se introdujeron después de la crisis financiera y se atribuyeron a ayudar a los prestatarios a evitar dificultades financieras cuando se produjeron los confinamientos por la pandemia de Covid y luego cuando se dispararon las tasas de interés.

La decisión de Reeves de permitir un mayor endeudamiento sigue a una sucesión de medidas adoptadas por los bancos durante el año pasado para reducir las normas de préstamo diseñadas para proteger a los propietarios de viviendas.

Estas medidas incluyen flexibilizar las pruebas de estrés hipotecario, diseñadas para garantizar que los prestatarios puedan pagar su préstamo mensual incluso si las tasas aumentan significativamente.

Reeves ha permitido que los bancos y las sociedades de construcción flexibilicen una norma impuesta en 2014, que dice que sólo el 15 por ciento de sus hipotecas pueden ascender a más de 4,5 veces los ingresos de los prestatarios.

Esta regla permitió a los bancos prestar más a algunos prestatarios, pero mantuvo bajo control los préstamos más riesgosos y limitó el número de propietarios que podían estirar sus finanzas.

El cambio permitirá que más personas puedan pedir prestado hasta seis veces su salario, abriendo la puerta a viviendas que son decenas o incluso cientos de miles de libras más caras de lo que su presupuesto actual les permite.

Por ejemplo, una pareja que ambos ganaran un salario promedio a tiempo completo de £37.430 anteriormente habría estado limitada a un préstamo de £336.870 a 4,5 veces el salario, pero a seis veces el ingreso podrían pedir prestado £449.160.

Una familia con ingresos altos, con un ingreso combinado de £100.000, podría ver su préstamo aumentado de £450.000 a £600.000.

Esto, por supuesto, daría lugar a pagos hipotecarios mensuales más caros.

Las tasas rondan el 4,5% para el comprador primerizo típico. Con una hipoteca a 30 años, una pareja con ingresos promedio que solicita un préstamo de 336.870 libras esterlinas a 4,5 veces sus ingresos pagaría 1.707 libras esterlinas al mes, mientras que con un préstamo de seis veces sus ingresos, o 449.160 libras esterlinas, pagaría 2.276 libras esterlinas al mes.

Los prestatarios con depósitos pequeños tienden a pagar tasas más altas y, por lo tanto, pagarían considerablemente más intereses.

El Banco de Inglaterra ya había allanado el camino para el anuncio de Reeves, diciendo en un informe el mes pasado que se debería permitir esta flexibilización de las normas.

Sin embargo, advirtió que en todo el mercado crediticio las hipotecas de gran tamaño deberían permanecer dentro del límite del 15 por ciento.

La Autoridad de Regulación Prudencial y la Autoridad de Conducta Financiera están revisando los planes, pero los prestamistas pueden reducir el umbral del 15 por ciento inmediatamente.

El límite a las hipotecas de gran tamaño se estableció en 2014 como una de una serie de medidas destinadas a prevenir otra crisis financiera garantizando que los prestatarios no se excedan en sus obligaciones.

Desde finales de la década de 1990 hasta 2007, el mercado inmobiliario estuvo en auge y las hipotecas eran fácilmente accesibles, incluso para aquellos que no tenían depósito o tenían mal crédito.

Las hipotecas de interés solamente eran comunes y los prestatarios podían "autocertificar" sus ingresos, prometiendo al banco que podían pagar sin los controles correspondientes.

Al mismo tiempo, bancos como Northern Rock habían estado "titulizando" estas hipotecas, vendiendo una participación en ellas a inversores externos. Utilizaron el dinero obtenido para otorgar más hipotecas, en lugar de utilizar los depósitos de los ahorradores.

Pero en 2007, llegó la crisis del crédito y, como las hipotecas se acabaron y las tasas se dispararon, los precios de las viviendas empezaron a caer, reduciéndose alrededor de un 20 por ciento en dos años.

Los propietarios con hipotecas del 100 por ciento, o depósitos más pequeños, quedaron en un patrimonio neto negativo, es decir, el valor de su hipoteca excedía el valor de la vivienda.

Los prestatarios tuvieron dificultades para refinanciar sus hipotecas debido a las reglas de endeudamiento más estrictas; aquellos con tasas de interés variables vieron cómo sus pagos se disparaban y, combinado con la pérdida de empleos, esto significó que algunos perdieron sus casas.

Aunque las reglas siguen siendo más estrictas que antes de la crisis financiera, aumentar el monto que los propietarios pueden pedir prestado revierte algunas de estas medidas y aumenta el riesgo de que tengan dificultades para pagar sus préstamos si sus finanzas personales enfrentan un shock o si las tasas de interés suben o los precios de las viviendas caen.

Martin Stewart, director de la empresa hipotecaria London Money, dice que el riesgo esta vez no es que los bancos colapsen, sino que los prestatarios que aceptan grandes préstamos no podrán afrontar la situación si sus circunstancias cambian, especialmente considerando que el aumento de impuestos y las elevadas facturas de los hogares han llevado a presupuestos ajustados.

«Las normas introducidas anteriormente se diseñaron para evitar otra crisis bancaria. Esta vez, debido a la crisis del coste de la vida y al aumento de los impuestos, corremos un mayor riesgo de sufrir una crisis de consumo que cualquier otra cosa», afirma.

Nicholas Mendes, gerente técnico de hipotecas de la corredora John Charcol, dice que, entre los compradores que ya han aprovechado préstamos equivalentes a seis veces su salario, ha habido muy pocos que se han metido en problemas.

"No hemos visto a los prestatarios incumplir sus hipotecas como predijeron algunos de los críticos", añade.

Sin embargo, los expertos advierten que, si los límites de endeudamiento se extienden aún más, la recuperación de la propiedad podría ser un riesgo, en particular porque las tasas hipotecarias todavía son mucho más altas de lo que muchos están acostumbrados.

Varios prestamistas ya han estado ofreciendo préstamos más grandes a algunos clientes, incluido Nationwide.

Su acuerdo de "mano amiga" permite a algunos compradores primerizos pedir prestado hasta seis veces sus ingresos con depósitos tan bajos como el 5 por ciento, y la mutua dice que 57.000 clientes lo han utilizado desde 2021.

Tras los cambios de Reeves, la empresa afirma que puede ofrecer esta hipoteca a más clientes. A partir de hoy, quienes compran por primera vez pueden solicitarla con un salario de 30.000 libras, en lugar de 35.000 libras, y las parejas con un salario combinado de 50.000 libras, en lugar de 55.000 libras.

Tan recientemente como durante la pandemia, los bancos retiraron del mercado las hipotecas con un interés del 5% debido a la preocupación por la caída de los precios de la vivienda. Pero ahora ofrecen más préstamos con depósitos del 5%, o incluso depósitos más pequeños, aunque estos últimos solo a una pequeña minoría.

Algunos agentes temen que extender hipotecas con un depósito del 5% pueda ser más perjudicial que beneficioso. Al fin y al cabo, no bastaría con una caída considerable de los precios de la vivienda para que estos prestatarios incurrieran en un patrimonio neto negativo.

Aaron Strutt, corredor de hipotecas de Trinity Financial, dice: "No hay duda de que una hipoteca de seis veces su salario para alguien que gana £30.000 y compra una casa de nueva construcción con un depósito del 5 por ciento podría considerarse riesgosa".

Sin embargo, la otra cara de ese argumento es que muchos jóvenes pagan alquileres altísimos cada mes, en muchos casos más que la hipoteca equivalente.

La hipoteca de "historial de trayectoria" del prestamista Skipton permite a los inquilinos con un buen historial de crédito utilizar su historial de pagos para obtener una hipoteca sin depósito.

Por otra parte, los bancos han estado relajando las "pruebas de estrés" financieras que realizan cuando alguien solicita una hipoteca.

Desde la crisis, los prestamistas han examinado minuciosamente las finanzas de los prestatarios con tipos de interés fijos para asegurarse de que pudieran afrontar el tipo de interés variable estándar del prestamista, más el 1 por ciento.

Como las tasas variables estándar son mucho más altas que las tasas fijas y variables, esto significa que los prestatarios que tomen hipotecas del 4 por ciento o menos serían evaluados rutinariamente contra una tasa del 8 por ciento o más.

A raíz de un cambio en las directrices del Banco de Inglaterra en marzo, los prestamistas hipotecarios ya no están obligados a hacerlo y los principales prestamistas, incluidos Halifax, HSBC, NatWest y Nationwide, han reducido sus tasas de pruebas de estrés.

Esto ha incrementado los préstamos en decenas de miles de libras para algunos clientes, pero también podría resultar en un aumento en los precios de las viviendas según la agencia inmobiliaria Savills, que ha dicho que podría causar que los valores suban hasta un 7,5 por ciento en los próximos cinco años.

Hacer que sea más fácil para quienes compran una casa por primera vez fue una de las promesas electorales del Partido Laborista, especialmente para aquellos que tienen dificultades para ahorrar un depósito lo suficientemente grande.

Además, necesita que la gente pueda permitirse comprar los 1,5 millones de viviendas que prometió construir antes de que finalice su primer mandato de cinco años.

Impulsar la construcción de viviendas también sería un estímulo muy necesario para la economía en general y crearía puestos de trabajo.

Strutt afirma: «El Gobierno debe hacer algo para que parezca que está ayudando a los jóvenes y a las personas con ingresos más bajos a acceder a la propiedad. La gente está harta de alquilar y de no poder pedir prestado suficiente dinero».

Pero la información aportada por algunos corredores sugiere que los compradores primerizos ya se muestran cautelosos de no excederse.

Mendes dice que, cuando se les ofrece la oportunidad de pedir prestado seis veces su salario, la mayoría la rechaza debido a los mayores costos.

«Algunos previeron una oleada de compradores primerizos. Pero cuando hablamos de pedir un préstamo seis veces el salario con los clientes, a menudo se fijan en los costes y deciden no hacerlo», afirma.

'Las tasas hipotecarias más altas hacen que un préstamo más grande sea mucho más caro y los clientes tienen más probabilidades de ajustar sus expectativas y optar por una propiedad o zona más barata'.

Hacer que sea más fácil obtener una hipoteca mayor podría hacer subir los precios de las viviendas, lo que agravaría el desafío para quienes compran por primera vez y quienes se mudan de casa.

Patel dijo: "Podría ayudar a que algunos compradores más se sumen al mercado, pero en realidad, solo los estira aún más financieramente".

Algunos han sugerido que sería más útil apoyar a los jóvenes para que ahorren para un depósito, por ejemplo ampliando los límites del plan Lifetime ISA .

Samuel Mather-Holgate, director general de Orchard Financial Advisers, afirma: 'Un mayor impulso al ahorro en depósitos habría sido más beneficioso para los prestatarios.

"Una forma de ayudar a los inquilinos que se encuentran en situación de paro a ahorrar mientras alquilan también sería un cambio bienvenido".